Y kuşağı ev almakta zorlanıyor – ama işler kolaylaşıyor mu?

İngiltere'de önceki nesillerin izlediği yol – eğitimi bitirmek, iş bulmak, ev satın almak ve belki aile kurmak – bugün birçok kişi için uzak bir hayal gibi görünüyor. Ancak en azından konut piyasasına giriş konusunda işler biraz olsun kolaylaşıyor mu?

Bugünün potansiyel ilk kez ev alacakları kendilerini haksızlığa uğramış hissedebilir; durumları yakın geçmişin nesillerinden hâlâ daha kötü. 1990'ların ortasında İngiltere'de doğanların kendi evine sahip olma ihtimali yalnızca yüzde 25 civarında. 1990'larda yirmili yaşlarında olanların ev sahibi olma ihtimali neredeyse iki katıydı; önceki nesillerde bu oran daha da yüksekti.

Kök neden: konut fiyatları gelirlerin çok üzerinde arttı

Uzun vadeli değişimin arkasında ne var? Önemli bir etken, konut fiyatlarının on yıllar boyunca gelirlerden daha hızlı artması. Konut ekonomisti Paul Cheshire'ın verdiği çarpıcı örnekte, son 71 yılda yumurta fiyatlarındaki artış ile ev fiyatlarındaki artış karşılaştırılıyor.

Mortgage piyasasındaki değişiklikler de katkıda bulundu, ancak asıl mesele yeterince konut inşa edilmemesi. Hükümet daha önce yalnızca İngiltere'nin nüfus değişimi ve daha küçük hanelerde yaşama tercihi nedeniyle yılda 300 bin ek konuta ihtiyaç duyduğunu tahmin etmişti. Ancak geçen yıl yalnızca 208 bin konut eklendi. Son otuz yıldır yılda 300 bin yeni eve yaklaşan bir inşaat yapılmadı.

Bunun birçok nedeni var, ancak enflasyon kilit rol oynuyor: arsa fiyatlarından inşaat işçilerinin ücretlerine ve tuğlalara kadar her şey pahalandı. Analizler, kereste, çelik, alçıpan, beton ve yalıtım gibi hammaddelerin maliyetinin 1990'lardan Covid-19 salgınına kadar genel enflasyonla paralel arttığını, salgında bu malzemelerin tedarikinin zorlaştığını gösteriyor. Ukrayna'daki savaş ise enerji maliyetlerini tek yılda yüzde 15 artırarak hem bu malzemelerin üretimini hem de inşaat sürecini olumsuz etkiledi. İran'daki savaş da fiyatları daha da yukarı çekti.

Salgın öncesinde bile inşaat firmalarının beşte birinden fazlası nitelikli personel eksikliği çekiyordu; Brexit bu durumu daha da kötüleştirdi. Rehber niteliğinde bir karşılaştırma: 2015'te inşaatı 150 bin sterline mal olan bir ev, şimdi 230 bin sterline mal olabiliyor. Analistler, bu maliyetlerin önümüzdeki beş yılda yüzde 15 daha artabileceğini söylüyor.

Depozito ve kira yükü: gençlerin ev alması neden zor?

Tüm bunlar, planlama izinleri ve katı düzenlemelerle birleşince ev fiyatları yükseliyor. Artan ve öngörülemez hale gelen inşaat maliyetleri ve belirsiz talep, bazı müteahhitleri konut inşa etmekten caydırıyor. Ev fiyatları arttıkça, ev almak için gereken depozito on binlerce sterline ulaştı. Yüzde 10 depozito için gereken miktar ülke genelinde büyük farklılıklar gösteriyor.

Özellikle kira öderken birikim yapmak zorlaşıyor; özel kira tipik olarak potansiyel alıcıların gelirinin üçte birini götürüyor. Bu nedenle gençlerin daha düşük konut maliyeti ödeyip daha fazla birikebilmek için aile evinde yaşamayı tercih etmesi şaşırtıcı değil. Son yıllarda ev fiyatları genellikle maaşlardan daha yavaş arttı, bu da birikim yapmayı kolaylaştırdı; bazı kredi verenler daha düşük depozito kabul ediyor, ayrıca daha uzun vadeli ve büyük krediler vermeye daha istekliler. Ev fiyatlarındaki yavaşlama ve birkaç yıl öncesine göre daha düşük faiz oranları, mortgage ödemelerini ücretlere oranla uzun vadeli ortalamaya doğru geri çekiyor.

Ancak asıl mesele, önceki nesiller kadar kolay ev sahibi olabilmek için daha fazla konuta ihtiyaç duyulması. İktidara gelen İşçi Partisi lideri Keir Starmer hükümeti, karmaşık ve yavaş planlama süreçlerini hızlandırmak için planlar açıkladı. Reformlar, yeşil kuşakta (yeşil alanlarda) daha fazla konut inşasına da izin verecek; bu da herkesin kabul ettiği bir şey değil. Ancak işleri gerçekten hızlandırmak için müteahhitleri daha güvenle inşaat yapmaya teşvik etmek gerekiyor. Hükümet hangi yaklaşımı benimserse benimsesin, sonuçların görülmesi yıllar alacak.